Khu đất rộng gần 80 héc ta tại Round Rock, tiểu bang Texas, được rất nhiều nhà phát triển lớn tại Mỹ thèm muốn. Nằm cách thành phố Austin chỉ vài dặm về phía bắc, mảnh đất này sẽ được tùy ý sử dụng, theo đúng luật sở hữu đất đai của bang.
Chính vì vậy, ngay sau khi gia đình Robinson nổi tiếng chào bán lô bất động sản hồi năm ngoái, một loạt “ông lớn” trong ngành, từ công ty cổ phần tư nhân khổng lồ Blackstone đến doanh nghiệp cho thuê kho Prologis, đều nỗ lực trả giá. Thế nhưng, cái tên trúng thầu lại không phải một tập đoàn bất động sản khét tiếng nào đó. Đó là công ty thương mại điện tử lớn nhất thế giới Amazon.
Bắt đầu từ năm 2019, gã khổng lồ có trụ sở tại Seattle này âm thầm tìm mua rất nhiều các dự án bất động sản trọng điểm của Mỹ tại Nam California, Texas, Illinois, Florida và Vùng Vịnh. Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến năm 2022, Amazon tăng gấp 3 diện tích công nghiệp xây dựng tại Bắc Mỹ, theo hồ sơ của công ty.
Theo nhà nghiên cứu bất động sản CoStar Group, Amazon có lúc mua lại các tòa nhà sẵn có, cũng có lúc mua cả đất nền chưa xây dựng. Ước tính hơn 1.600 héc ta đã được tập đoàn này rót vốn nhằm mục đích tạo ra những siêu nhà kho phục vụ đối tượng khách hàng tại những khu vực đông dân.
Mua đất là sự thay đổi lớn đối với Amazon, tập đoàn trước đây chỉ xây dựng những nhà kho đơn giản và cho công ty thuê lại. Gã khổng lồ đang ngày càng “chen chân” vào quá trình phát triển nội bộ, thường xuyên đấu thầu và kết giao với các đối tác lâu năm để có được những mảnh đất đắc địa.
Tuy nhiên, chiến lược này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi Amazon thường xuyên phải đối mặt với các biến động của thị trường bất động sản khu công nghiệp. Công ty cũng cho xây dựng quá mức trong thời kỳ đại dịch và giờ đang gặp khó khăn vì không gian nhà kho dư thừa, trong khi nhu cầu mua sắm trực tuyến lại hạ nhiệt. Do vậy, Amazon quyết định cho thuê lại những diện tích chưa cần đến và giảm tốc quá trình mở rộng kho hàng.
“Giống như tất cả các công ty khác, chúng tôi đang thích ứng với sự sẵn có của bất động sản và vị trí theo nhu cầu khách hàng. Chúng tôi cũng liên tục đánh giá lại các phương pháp tiếp cận dựa trên cơ sở tài chính của tập đoàn”, Kelly Nantel, đại diện phát ngôn của Amazon cho biết.
Dẫu vậy, Amazon cho biết sẽ không thay đổi chiến lược bất động sản trong dài hạn. Các Giám đốc điều hành hiện vẫn cam kết mua và thâu tóm đất như một phần của công cuộc thực hiện sứ mệnh thay nhà sáng lập Jeff Bezos: giúp khách hàng hài lòng ngay sau khi họ “đặt chân” vào trang web và click mua sản phẩm. Bởi nếu Amazon không tiếp tục tiếp cận gần hơn với khách hàng, gã khổng lồ này có lẽ sẽ không thể vượt qua các đối thủ cạnh tranh, chẳng hạn như Walmart.
“Những khoản đầu tư này sẽ hữu ích vào một ngày nào đó. Mọi người sẽ mua nhiều hơn trên Amazon khi họ biết có thể nhận hàng sau 5 giờ đồng hồ chứ không phải 2 ngày”, John Blackledge, một nhà phân tích tại Cowen and Company LLC, cho biết.
Theo CoStar, Amazon đã chi ít nhất 2,2 tỷ USD để mua đất và bất động sản trong 2 năm qua. Tháng 3/2020, công ty đầu tư 30 triệu USD cho 63 héc ta đất công nghiệp giữa San Diego và biên giới Mỹ-Mexico, sau đó xây dựng một cơ sở mới hiện đại cao 40 mét để xử lý lượng lớn sản phẩm vận chuyển trong ngày.
Trước đây, Amazon không muốn đổ quá nhiều tiền vào bất động sản. Jeff Bezos muốn điều hành nó như một doanh nghiệp đơn thuần, càng lâu càng tốt. Thay vì đất, ông đặt cược vào các chiến lược dài hạn, điện toán đám mây, nền tảng kích hoạt bằng giọng nói Alexa hay xây dựng một xưởng phim. Thậm chí, sự ác cảm của Bezos đối với việc mua bất động sản khiến nhiều các giám đốc điều hành bối rối, nhất là khi Amazon lớn mạnh và cần mở rộng quy mô.
Theo Bloomberg, các danh mục đầu tư bất động sản có thể được bán và cho thuê, từ đó giúp Amazon vượt qua giai đoạn khó khăn mà không phải từ bỏ công cuộc mua đất. Tuy nhiên, cũng có những lo ngại rằng Amazon sẽ bị “chôn vốn” trong bất động sản, bất chấp việc sau khi “đại gia” này ký hợp đồng cho thuê dài hạn, giá trị tài sản sẽ tăng lên rất nhanh.
Việc Amazon thúc đẩy thời gian giao hàng ngay trong ngày là cột mốc lý tưởng để xem xét lại chiến lược của Bezos. Tập đoàn khi đó cần mặt bằng đất công nghiệp ở những khu vực đông dân cư bởi các nhà kho vùng ngoại ô hẻo lánh không còn hữu ích nữa.
Do phải “nhồi nhét” thêm nhiều sản phẩm vào các khu đô thị nhỏ, thương hiệu bán lẻ này buộc phải xây dựng thêm nhiều nhà kho cao hơn, chuyên biệt hơn và đắt tiền hơn. Không chỉ riêng Amazon, United Parcel Service, FedEx, các cửa hàng tạp hóa và đại lý xe hơi cũng đang khao khát được sở hữu đất công nghiệp. Tỷ lệ đất trống theo đó đang ở mức thấp nhất mọi thời đại là 3,4%, bất chấp đại dịch.
Mua đất có nhiều rủi ro. Xây dựng nhà kho trên khu đất đó còn phức tạp hơn thế do bản thân Amazon sẽ phải thương lượng với chính quyền địa phương. Dẫu vậy, các giám đốc điều hành cho biết họ không còn sự lựa chọn nào khác.
Theo Bloomberg, các cơ sở nhà kho mới của Amazon cao ít nhất 30m, được trang bị hệ thống tự động hóa hiện đại và tiêu tốn rất nhiều điện. Tuy nhiên, những dự án như vậy dần phải tiết chế, do quá trình tìm kiếm đối tượng có nhu cầu thuê rất khó. Những nhà kho đơn giản, chi phí thấp sẽ rất dễ tìm chủ muốn thuê, trong khi những siêu nhà kho hiện đại như của Amazon lại khá kén chọn.
Được biết những nhà kho này có thể tiêu tốn gấp đôi chi phí xây dựng thông thường, hiện có giá khoảng 200 USD/0,3 m2. Amazon vì thế đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư để hỗ trợ quá trình mở rộng. USAA Real Estate, Softbank Group Corp's Fortress Investment Group LLC hay GLP Capital Partners LP là 3 trong số những công ty đầu tư quan tâm đến các dự án của Amazon.
“Những nhà kho mới này rất chuyên biệt, chúng giống các cơ sở sản xuất hơn. Vì vậy, Amazon cần tìm nhiều đối tác tài trợ khác nhau”, Eric Frankel, một nhà tư vấn bất động sản thương mại kiêm Giám đốc Validus Capital cho biết.
Amazon không phải người chiến thắng trong mọi cuộc chiến đấu thầu. Tập đoàn này đã “tuột tay” khu đất ở ngoại ô Chicago và một khu gần Miami. Tuy nhiên, Amazon đa số chiếm ưu thế. Gã khổng lồ này sẽ trả tiền cho các nhà phát triển để giám sát việc xây dựng nhà kho. Khoản phí này khoảng 5 triệu USD - rất ít so với khoản lợi nhuận khổng lồ 50 triệu USD mà Amazon thu về thông qua việc chuyển đổi bất động sản.
Câu hỏi được đặt ra lúc này là Amazon sẽ điều chỉnh chiến lược ra sao, trong điều kiện kinh tế hiện tại. Liệu nên bán những khu đất công nghiệp chưa cần tới, hay giữ chúng cho đến khi nhu cầu bùng nổ trở lại.
Tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến đang chậm lại, lãi suất gia tăng, trong khi các nhà phân tích dự đoán sắp có một cuộc suy thoái nhẹ. Trước đó, Amazon đã phải giảm số lượng nhà kho dự định xây mới, từ 40 xuống còn 10.
Khu đất rộng gần 80 héc ta tại Round Rock tiềm ẩn cả cơ hội và rủi ro. Việc xây dựng một nhà kho thế hệ tiếp theo gần Austin sẽ giúp Amazon đáp ứng nhu cầu trong khu vực dân cư đông đúc, song mặt khác, nếu suy thoái xảy ra và doanh số bán hàng không được cải thiện, Amazon rất dễ mắc kẹt trong chính mảnh đất đắt đỏ.
Trước đó, Amazon khẩn trương đẩy mạnh tiến độ xây dự án mới, thu hút người dân địa phương và dự kiến bắt đầu xin giấy phép vào mùa hè này. Tuy nhiên, vào ngày 19/5, một giám đốc mảng phát triển kinh tế của Amazon đã tuyên bố tập đoàn tạm dừng dự án vô thời hạn sau khi cân nhắc các mặt lợi và hại.
