Giai đoạn đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến tình trạng thanh khoản sụt giảm cục bộ do áp lực bởi thông tin ngân hàng siết tín dụng cho vay mua nhà đất. Thị trường trái phiếu, nhất là trái phiếu DN BĐS bị thắt chặt... Sự quan tâm và hoạt động giao dịch mua bán BĐS cũng có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.
Thách thức đi kèm cơ hội cho thị trường BĐS thời gian tới
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư” diễn ra tại TP.HCM vào ngày 14/10 vừa qua, nhận định về thị trường trong thời gian tới và “mách nước” cho người có nhu cầu mua bất động sản, Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm 2022, sẽ không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều.
Đồng tình với ông Sử Ngọc Khương, TS.Lê Sĩ Trí - Chuyên gia Kinh tế cho biết, thách thức đối với thị trường bất động sản vẫn luôn hiện hữu trong những tháng cuối năm. Theo TS Trí, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án bị ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung của thị trường. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh. Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022.
Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang cạn kiệt với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng quá nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong những tháng còn lại của năm nay sẽ không còn nhiều. Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu BĐS cũng không hề khả quan.
Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm BĐS. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân sụt giảm mạnh là do các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính.
Mặt khác, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024, đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.
Tuy nhiên, dưới góc độ vĩ mô, TS. Lê Sĩ Trí nhận định, thách thức đối với thị trường bất động sản vẫn luôn hiện hữu trong những tháng cuối năm, bên cạnh đó vẫn luôn có cơ hội. Cụ thể, 3 chính sách lớn của Nhà nước (Nghị định 44/2022; Nghị quyết 18; Nghị định 65/2022) dần đi vào cuộc sống. Đây được ví như ánh sáng cuối đường hầm để tạo niềm tin với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, thị trường cũng đang dần minh bạch và lành mạnh hơn. Các đòn bẩy về tài chính sẽ được cải thiện, room tín dụng cũng sẽ được nới trong thời gian tới. Đặc biệt, tầng lớp trung lưu cũng tăng, từ 20 triệu người (năm 2019) tăng lên 24 triệu người (2021), dự kiến tăng lên 27 triệu người trong năm 2025.
“Khi tầng lớp này tăng thì thì tăng nhu cầu chi tiêu cũng sẽ tăng, theo đó, mặt hàng bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi khi thu nhập và nhu cầu mua sắm tăng. Chưa kể, tốc độ đô thị hóa cũng tăng từ 35% (2019) lên 37% (2021), dự kiến sẽ lên 40% (2025). Với những yếu tố này thì hy vọng thị trường bất động sản sẽ bớt ảm đạm trong thời gian tới”, TS.Lê Sĩ trí nhận định.
Giai đoạn cuối năm 2022, thị trường Bất động sản sẽ khả quan hơn
Cũng tại hội thảo này, các chuyên gia cũng như diễn giả đều thống nhất nhận định, những tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ khả quan hơn bởi những tác động tích cực như: Tăng trưởng GDP, chính sách pháp luật, quy hoạch hạ tầng, cho vay tín dụng…
Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước sẽ có động thái nới room tín dụng nhằm hồi phục nền kinh tế, điều này cũng tác động mạnh tới sự phát triển của thị trường BĐS khi dòng vốn được lưu thông. Trên cơ sở đó, thị trường cũng sẽ thanh lọc mạnh mẽ các dự án BĐS, chỉ có các chủ đầu tư có đủ uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh mới thu hút được các nhà đầu tư.
Trên góc độ một nhà môi giới bất động sản, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, ứng phó với những biến đổi phức tạp của thị trường bất động sản cần kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề của nhân viên, tăng cường hiểu biết pháp luật, hướng đến lợi ích khách hàng bền vững thay cho việc quá chú trọng doanh số, thu nhập trong ngắn hạn mà bỏ rơi quyền lợi khách hàng trong dài hạn.
